锁定退休族群的养生宅再度风起云涌，近期建商、寿险公司、家电业者大举抢开发，他们如何以有别以往不同的方式，为客户提供更多的客制化方案？
▲ 日胜生银光计划首席运营官蔡芳文（左一）在新北三芝日初不老庄园，向客户介绍空间的通用设计。
“我在此宣布日胜生银光计划正式启动。”2021 年 1 月 5 日，许久未在公开场合露面的日胜生集团董事长林荣显，现身新北三芝后厝渔港旁的“日初不老庄园”。这不仅是房地产市场睽违多年再次锁定退休族推出的建案，总销金额达 35 亿元，也是历年少见的大型养生开发案。
现场备受瞩目的另一个焦点是，成功打造位于新北三芝的“双连安养中心”前首席执行官蔡芳文，已转战日胜生总顾问，担任日胜生银光计划首席运营官。林荣显只给他一项任务，就是要将双连安养中心 40 年成功经验，复制到三芝日初不老庄园。
随着高龄化社会，在宅养老需求持续成长，近几年吸引建商、寿险公司、老牌家电业者大举抢进银发乐龄宅开发，市场再度风起云涌。
“在宅养老”需求攀升 建商、寿险、家电业都＋1
其中，营建业属日胜生动作最积极，过去专注开发捷运共构宅，现将重心转至适老住宅，已悄悄练兵六年；新光人寿 2014 年标下中油板桥油库口地上权，瞄准银发商机，将 3,120 坪土地开发为新光板桥杰仕堡乐龄宅，于 2019 年底完工开幕；声宝家电重建该公司新北土城旧厂，与日本银发住宅业者合作打造适合银发族居住的“橘色园区”，采租赁、出售使用权方式切入市场。
在老人安养与长照领域拥有丰富经验的蔡芳文说，银发住宅或乐龄宅，在台湾并非新产品，但早期因定位不明确、经济规模小，使得投入的业者少，历经 20 年发展，乐龄宅还是以“出租型”为主流，但长期而又昂贵的保证金，容易让许多银发长者望而却步，且“只租不售”的开发型态，也挑战传统建商的营运模式，老实说台湾尚未出现叫好又叫座的养生村。
“租赁、出售”并行 成功关键在配套措施
但谈到乐龄宅要如何成功，蔡芳文认为首要关键还是在于投资兴建者是否有细水长流的经营决心，而非要在短时间内赚取暴利；第二是要有规模经济才能维持好品质。“乐龄宅的人事管销并不低，最少要有一百个以上的单位，才能支撑基本营运。”
第三，牵涉到开发者的土地持有价格是否合理、银行资金取得顺利，以及是否有专业团队协助管理。因此，市场不乏以 BOT 案或旧厂房改建的案例，以降低土地成本。
将镜头转至 2018 年，蔡芳文操盘的中和社会住宅 BOT“乐陶居中和馆”，以青银共居、出租型态为诉求，一推出 80 户单位就冲出八成入住率，迅速在市场打响口碑，让林荣显对地点较偏僻的三芝不老庄园，有了推案信心。
“日胜生愿意尊重专业，且有心投入资源，是我加入日胜生团队的原因。”2018 年自双连安养中心退休的蔡芳文坦言，当时不少财团积极延揽，最后因认同日胜生对于乐龄宅永续经营的理念，他选择这个新战场迈进。
（作者：梁任玮；全文未完，完整内容请见《今周刊》；首图来源：pixabay）
